חברת שלח השקעות ונכסים בע"מ הפרה חוזים עם רוכשי דירות ונהגה בחוסר תום לב

פסק דין (למעט בעניינו של המשיב 5)

לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כבוד השופט הרן פינשטין) מיום 12.10.06 בת"א 2775/02, שבו נתקבלה (בחלקה) תביעת המערערים נגד המשיבים 1 - 4 (להלן: " המשיבים") ונדחתה תביעתם נגד המשיב 5.

בדיון לפנינו הסכימו בעלי הדין להפריד בין הערעור כלפי המשיבים 2 - 4 שעמו הערעור שכנגד לבין הערעור כלפי המשיב 5. לפיכך פסק דין זה עוסק רק במישור היחסים שבין המערערים למשיבים 2 -4 ובערעור שכנגד.

עיקרי העובדות וההליכים

1.       המערערים 2 - 30 (להלן: " המערערים") רכשו דירות בבית משותף שהתעתדה המשיבה 1 (להלן: " החברה") לבנות ברחוב מנוחה ונחלה 18 ברחובות (חלקה 658 בגוש 3704). החברה הייתה בעת הרלוונטית בעלת המקרקעין והחברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין. המשיבים 2 - 4 הם אב וילדיו שפעלו בענייני החברה. המשיב 5 הוא עורך הדין שטיפל מטעם החברה בעריכת חוזי המכר ואמור לטפל ברישום הבית המשותף והדירות.

2.       חוזי הרכישה נכרתו בין השנים 1995 - 2000. בין שאר התחייבויותיה של החברה, מצינו התחייבות לרשום בלשכת רישום המקרקעין את הבית המשותף ואת זכויות המערערים בדירות, בתוך 5 שנים מיום קבלת היתר הבנייה. אין חולק כי החברה לא קיימה את התחייבות זו, עד עצם היום הזה, חרף חלוף המועד (להלן: " הפרת החוזה").

3.       החברה בנתה את הבית ומסרה למערערים את הדירות שרכשו. המערערים טענו לקיומם של ליקויי בנייה ברכוש המשותף (להלן: " ליקויי הבנייה"). משלא נענו דרישותיהם לתיקון ליקויי הבנייה - הגישו המערערים תביעה, בין השאר נגד המשיבים.

4.       המערערים תבעו מן החברה ומן המשיבים סעדים אחדים שביניהם סעדים כספיים בשני ראשים: האחד - פיצויים בגין הפרת החוזה בשל נזקים ממוניים (כגון ירידת ערך הדירות עקב המחדל האמור) ובלתי ממוניים (עגמת נפש); השני - פיצויים בגין ליקויי הבנייה. המערערים טענו כי המשיבים 2 - 4 אחראים אישית לתשלום הפיצויים, בין מחמת רשלנותם בין בשל הרמת מסך ההתאגדות של החברה והטלת אחריות על בעלי מניותיה ומנהליה. 

5.       במהלך הדיון בבית משפט קמא מינה בית המשפט את המהנדס אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט, בהסכמת הצדדים. המהנדס שנהב קבע בחוות דעתו כי ליקויי הבנייה הם, בעיקרם, במדרגות הבית המשותף. עלות תיקון הליקויים מסתכמת ב-142,230 ש"ח בצירוף מע"מ (והכל - במונחי חודש אוגוסט 2004). המומחה ציין בחוות דעתו כי אם תבוצענה העבודות לתיקון הליקויים שלא על ידי קבלן מזדמן, יהא מקום להפחית 25% מן הסכום האמור.

עיקרי פסק הדין

6.       לאחר שמיעת ראיות הצדדים, קיבל בית משפט קמא, חלקית, את תביעת המערערים נגד המשיבים. בית המשפט חייב את החברה לשאת בנזקים הנובעים מליקויי הבנייה (שסכומם היה 142,230 ש"ח), והוסיף וחייב את המשיבים יחד ולחוד לשאת בנזקים הנובעים מהפרת החוזה (שסכומם הכולל היה 72,000 ש"ח). כמו כן, חוייבו המשיבים לשלם למערערים הוצאות ושכ"ט עו"ד. קביעותיו העיקריות של בית משפט קמא, ככל שהן צריכות להכרעה בערעור ובערעור שכנגד, הן כדלקמן:

(א)        הצדדים לחוזי רכישת הדירות היו המערערים והחברה. המשיבים 2 - 4 לא ערבו לחיובי החברה.

(ב)        המשיב 2 היה בעל השליטה בחברה. המשיב 3 לא החזיק במניות החברה, אך כיהן כמנהלה, יחד עם אביו, המשיב 2. הוא עסק אף בפיקוח על הבנייה. המשיבה 4, בתו של המשיב 2, הייתה בעלת מנייה אחת בלבד בחברה. היא שימשה מנהלת לא פורמלית בחברה ועסקה במכירות ובפיקוח על הבנייה. החברה היא, אפוא, חברה משפחתית.

 (ג)        הבית המשותף נבנה בסטייה מהיתר הבנייה, בהיותו גבוה בשלושה מטרים לעומת הגובה שנקבע בהיתר. החברה אמנם ביקשה מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להתאים את ההיתר למצב בפועל (ובכך להכשיר את החריגה). בקשתה זו נענתה (פעמיים). ברם, מחמת עונייה, לא שילמה החברה את האגרות המתחייבות לשם קבלת ההיתר. לכן לא ניתן היה לרשום את הבית המשותף ככזה בלשכת רישום המקרקעין.

(ד)        תביעת הפיצויים בגין הפרת החוזה: המערערים אינם זכאים לפיצויים בשל נזק ממוני, משום ש"לא הוכיחו נזק של ממש עקב אי-רישום הזכויות במועד" (עמ' 92 שורות 18 - 19 לפסק הדין). יתר על כן, בית משפט קמא לא פסק למערערים פיצויים בגין ירידת ערך דירותיהם עקב המחדל האמור, שכן המערערים לא הביאו ראיות לעניין זה. מנגד, זכאים המערערים לפיצויים בגין נזק בלתי ממוני, מחמת הטרחה שנגרמה להם עת דרשו מן החברה ופרקליטה (המשיב 5) לקיים את ההתחייבות לרישום וכן בגין עצם קיומה של התביעה בבית משפט קמא.

(ה)        סכום הפיצוי שנפסק למערערים בגין הפרת חוזה היה 1000 ש"ח למשפחה; סכום הפיצוי שנפסק בגין עגמת הנפש היה  3,500 ש"ח למשפחה. סכומו הכולל של הפיצוי בראש הנזק דנן, עלה כדי 72,000 ש"ח (ליום הגשת התביעה, 23.7.02).

(ו)         תביעת הפיצויים בגין ליקויי הבנייה: בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה המהנדס שנהב לגבי קיומם של הליקויים. סכום הפיצוי שנפסק בראש נזק זה היה 142,230 ש"ח, כהערכת המומחה.

(ז)         המשיבים 2 - 4 נושאים באחריות אישית לתשלום הפיצויים בגין הפרת החוזה.

מן הבחינה העובדתית, נשענה אחריותם של המשיבים 2 ו-4 על מודעותם להעדר היתר בנייה ועל אי חשיפת הדבר לפני המערערים.

מן הבחינה המשפטית, השתית בית המשפט את אחריות המשיבים 2 ו-4 על משטר הרמת המסך נושא סעיף 6 בחוק החברות, התשנ"ט - 1999 (להלן " חוק החברות"). ראשית, בנייה שכזו פירושה, לדעת בית משפט קמא, "פעולה שיש בה 'כדי להונות אדם' היינו, להונות את רוכשי הזכויות בבניין"; שנית, כך נפסק, יש בפעולה זו כדי לפגוע בתכלית החברה; שלישית, לפנינו נטילת סיכון בלתי סביר מצד החברה, באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה וראייה לכך נמצאה במצבה הכספי העגום. אחריותו של המשיב 3 התבססה על סעיפים 46, 47 ו-54 לחוק החברות, המטילים אחריות על אורגן של החברה. המשיב 3 שימש אורגן של החברה, שכן הוא עסק אף בבניית הבית המשותף, בכלל, ובפיקוח על הבנייה, בפרט.

(ח)        המשיבים 2 - 4 אינם חבים בפיצויים בגין ליקויי הבנייה מאחר שלא הוכחה התרשלותם כלפי המערערים בבחירת בעלי מקצוע ולא הוכחה רשלנות "חורגת מן המקובל", כלשון בית המשפט, לגבי פגמים בני תיקון שסכומם 140,000 ש"ח מול שוויו הכולל של הפרוייקט.

תמצית הטענות בערעור ובערעור שכנגד

7.       המערערים חפצים להרחיב את גדר האחריות שהוטלה על המשיבים 2 - 4 ולחייבם לשלם אף בגין הנזקים הנובעים מליקויי הבנייה. המשיבים 2 - 4, הם המערערים שכנגד, מבקשים לבטל כליל את האחריות שהוטלה עליהם, ולהיפטר מתשלום הפיצויים בשל הפרת חוזה. להלן נביא את תמצית טיעוני הצדדים.

האחריות לליקויי הבנייה

עמדת המערערים